大眾網(wǎng)8月19日訊近期,濟(jì)南工業(yè)北路張馬屯“新地王”事件持續(xù)升溫,周邊在售項(xiàng)目的“封盤(pán)漲價(jià)”牽動(dòng)著廣大購(gòu)房者敏感的神經(jīng)。聯(lián)想到6月底的唐冶“地王”,濟(jì)南土地市場(chǎng)瘋了嗎?針對(duì)此情況，7月28日，濟(jì)南市建委公布公告，自2016年8月1日起，啟用濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等級(jí)評(píng)價(jià)管理，對(duì)濟(jì)南市從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)信用將等級(jí)分為AAA、AA、A、B、C5個(gè)等級(jí)。
另外，為了嚴(yán)格土地市場(chǎng)交易行為，防范和打擊囤地、炒地行為，有關(guān)部門(mén)將在房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)估體系和信用名錄中對(duì)違規(guī)單位予以記過(guò)處罰。另外，已供出土地的開(kāi)工率也將處于更嚴(yán)格監(jiān)管下。目前，土地熟化移交建設(shè)單位后，未按照合同要求開(kāi)工的企業(yè)將被約談、被通報(bào)和被函告，如滿(mǎn)一年后還不開(kāi)工還需逐年繳納地價(jià)20%的閑置費(fèi)。如拒不按期開(kāi)工，開(kāi)發(fā)商將被限制參與競(jìng)拍和拿地。
齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 周青先 攝
“地王”是個(gè)例，底價(jià)成交是主流
“現(xiàn)在拿地必須得解放思想,太保守了拿不到。”隨著濟(jì)南土地市場(chǎng)的持續(xù)升溫,一位房企負(fù)責(zé)人感慨,濟(jì)南上半年土地成交創(chuàng)新高,庫(kù)存量減少,而出于市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的需要,大家又必須得拿到土地,“各大房企都抱著這樣的決心,對(duì)于地塊,尤其是好地段稀缺資源的爭(zhēng)搶就成了必然。”
不過(guò),世聯(lián)行山東區(qū)域總經(jīng)理朱江表示,近期濟(jì)南高價(jià)“地王”的出現(xiàn)只是個(gè)案,不能完全代表濟(jì)南整體的市場(chǎng)行情。
記者查詢(xún)今年1月到8月的濟(jì)南土地成交記錄后發(fā)現(xiàn),底價(jià)成交仍是市場(chǎng)主流,激烈爭(zhēng)奪的地塊也就是6月底的唐冶、韓倉(cāng)河地塊以及8月的張馬屯地塊。
“土地供應(yīng)的區(qū)域分化比較明顯,住宅地塊成交的主力都在東部,像西客站片區(qū)主要是商業(yè)地塊,天橋和高新大多是工業(yè)用地。”朱江說(shuō),統(tǒng)計(jì)顯示,從6月份以來(lái),已出讓居住用地約3000畝,建筑體量為460萬(wàn)平方米。
“濟(jì)南特別是東部新區(qū)高速發(fā)展,產(chǎn)業(yè)和人口聚集能力增強(qiáng),吸引力也越來(lái)越強(qiáng)。”山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說(shuō),目前成交和爭(zhēng)搶的主力在東城,中央商務(wù)區(qū)建設(shè)不斷加快,加之新東站、軌道交通等交通網(wǎng)絡(luò)和周邊配套逐步完善,都預(yù)示著濟(jì)南東拓步伐再次提速,對(duì)周邊城市和購(gòu)房者吸引力正在增強(qiáng)。
從全國(guó)的土地市場(chǎng)來(lái)看,北上廣深一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、地價(jià)較高,很多大型房企把注意力轉(zhuǎn)向二線(xiàn)城市中房?jī)r(jià)尚未大幅上漲的城市。濟(jì)南近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直比較平穩(wěn),總體價(jià)格不高,引來(lái)不少外地大型房企入局。
“跟濟(jì)南同等類(lèi)型的省會(huì)城市,比如鄭州、合肥等,無(wú)論是地價(jià)還是房?jī)r(jià),都比濟(jì)南高,鄭州的房子均價(jià)在13000元左右,相比之下,濟(jì)南的土地市場(chǎng)對(duì)房企更有吸引力。”朱江說(shuō)。
上半年供地少兩成，成交價(jià)漲了21%
統(tǒng)計(jì)顯示,上半年濟(jì)南商品房預(yù)售面積、銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng)15.9%和20.3%,住宅去庫(kù)存周期由年初9.6個(gè)月縮至7.7個(gè)月。綜合來(lái)看,住宅去庫(kù)存壓力不是很大,處于良性區(qū)間。“這也是房企拿地?zé)崆楦邼q至關(guān)重要的因素。”李鐵崗說(shuō),除此之外,濟(jì)南實(shí)施舊城改造,居民房屋征收貨幣化補(bǔ)償比例提高了,拆遷居民購(gòu)房需求旺盛,也帶動(dòng)了房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)向好。
庫(kù)存在持續(xù)下降,但上半年卻沒(méi)有足夠的土地流入市場(chǎng)。對(duì)此,省城一家負(fù)責(zé)土地熟化的公司負(fù)責(zé)人坦言,土地供應(yīng)之前要先進(jìn)行拆遷熟化,而拆遷有時(shí)不會(huì)像預(yù)期那樣順利,這需要時(shí)間和周期。而且拆遷之后的土地也不可能馬上就進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,還取決于土地的熟化程度,這是影響土地供應(yīng)的一大因素。
由于濟(jì)南上半年住宅用地供應(yīng)同比少了22.9%,僅3543畝,住宅地塊成交價(jià)格已經(jīng)同比上升了21%,成交均價(jià)達(dá)到485萬(wàn)元/畝。當(dāng)然,這主要緣于6月底成交的唐冶片區(qū)七宗住宅用地均出現(xiàn)了高溢價(jià)的情況,其中五宗溢價(jià)率在200%以上,拉高了整個(gè)住宅用地市場(chǎng)的成交均價(jià)。“總體來(lái)說(shuō),處于穩(wěn)中上漲。”朱江說(shuō)。
全年供地8000多畝，以往才五六千畝
記者了解到,為了保證住宅土地的充分供應(yīng),穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,近期,濟(jì)南將有1300余畝居住用地掛牌出讓。此外,根據(jù)年初供地計(jì)劃,年底前還有約4000畝居住用地可供應(yīng),各區(qū)各平臺(tái)將加快土地熟化,盡快推向市場(chǎng)。從今年全年看,住宅用地供應(yīng)量為8000多畝,將明顯超出以往每年五六千畝的供應(yīng)量,這也是近幾年來(lái)住宅用地供應(yīng)首次大幅增長(zhǎng)。1月至8月的住宅供應(yīng)量,已經(jīng)相當(dāng)于以往全年的量。
此外,根據(jù)濟(jì)南的土地儲(chǔ)備情況,預(yù)計(jì)明年市區(qū)還有約8000畝經(jīng)營(yíng)性用地可以投放市場(chǎng)。
年底前向市場(chǎng)投放的4000畝居住用地主要分布在哪兒?記者了解到,主要是歷城區(qū)彩石片區(qū)、王舍人片區(qū),歷下區(qū)劉智遠(yuǎn)片區(qū),天橋區(qū)鵲山片區(qū),市中區(qū)南北康片區(qū)等。
“像王舍人片區(qū),因新東站和地鐵建設(shè),未來(lái)的發(fā)展和規(guī)劃都比較好。南北康片區(qū)也是比較成熟的片區(qū),再加上鵲山片區(qū),可以滿(mǎn)足市民在省城東、南、西、北各個(gè)區(qū)域買(mǎi)房的需求。”李鐵崗說(shuō)。
業(yè)內(nèi)測(cè)算,未來(lái)4000畝的土地供應(yīng)可以形成700萬(wàn)平米的開(kāi)發(fā)量,這會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響?朱江說(shuō),2013年至2015年,濟(jì)南的住宅預(yù)售面積分別是700萬(wàn)平米、800萬(wàn)平米、1000萬(wàn)平米,“從今年的市場(chǎng)行情看,全年的成交量在1000萬(wàn)平米左右。”朱江說(shuō),算上今年1月到8月初的土地供應(yīng),今年全年的住宅土地供應(yīng)將形成1300萬(wàn)平米左右的市場(chǎng)供應(yīng),總體上可以滿(mǎn)足市場(chǎng)上的住宅需求。
“土地市場(chǎng)供應(yīng)四面開(kāi)花,這也決定了未來(lái)住宅產(chǎn)品的分布是全市范圍的。”朱江說(shuō),廣大購(gòu)房者無(wú)需恐慌,也不要受近期部分熱地的影響去恐慌性買(mǎi)房,還得從個(gè)人居住需求出發(fā)。
房企信用分?jǐn)?shù)及對(duì)應(yīng)等級(jí)
可享受開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管交存額度為50%等優(yōu)惠政策100分(含)以上： 優(yōu)秀(AAA級(jí)信用)90(含)—100分：良好(AA級(jí)信用)80(含)—90分： 合格(A級(jí)信用)60(含)—80分： 預(yù)警(B級(jí)信用)60分以下： 失信(C級(jí)信用)未取得預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證明，擅自銷(xiāo)售或變相銷(xiāo)售商品房，每次扣分5分。
8月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，其中，濟(jì)南7月新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)0.9%，同比增長(zhǎng)6.9%，比去年均價(jià)增長(zhǎng)6.6%，漲幅較小。濟(jì)南7月二手住宅價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)0.5%，同比增長(zhǎng)4.1%，較去年均價(jià)增長(zhǎng)4.2%，在70城中漲幅較明顯。
7月份一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)同比漲幅收窄，二三線(xiàn)城市同比漲幅擴(kuò)大。其中廈門(mén)、南京和合肥三個(gè)熱點(diǎn)二線(xiàn)城市分別以39.6%、34.9%和34%的漲幅，繼續(xù)超過(guò)上海、北京和廣州 33.1%、22.7%、19.5%的漲幅。濟(jì)南6.9%的同比漲幅在二線(xiàn)城市中仍處低位。另外，7月的環(huán)比漲幅卻呈現(xiàn)持續(xù)收窄態(tài)勢(shì)。70個(gè)大中城市中，7月份上漲的城市有51個(gè)，比上月減少4個(gè);下降的城市有16個(gè)，比上月增加6個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為廈門(mén)的4.6%，合肥以4.2%緊隨其后，均比上月有所收窄。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，短期來(lái)看，在土地價(jià)格走高的背景下，買(mǎi)家入市的意愿或再度被激活。蘇州、南京等城市出臺(tái)調(diào)控政策，不排除投資資金再度回流一線(xiàn)城市的可能。因此后續(xù)房?jī)r(jià)仍有一定上行動(dòng)能，但是風(fēng)險(xiǎn)也在進(jìn)一步累積中。從歷史走勢(shì)來(lái)看，土地一波交易高潮后樓市進(jìn)入調(diào)整的概率是非常高的。
鏈接：濟(jì)南“地王”附近有二手房一天上調(diào)25萬(wàn)
2016年上半年濟(jì)南二手房網(wǎng)簽量達(dá)到2015年網(wǎng)簽量的70 . 75%。“地王”張馬屯地塊附近樓盤(pán)有房主甚至將自家房子掛牌價(jià)格提高了25萬(wàn)元。面對(duì)部分二手房?jī)r(jià)格大幅上漲，專(zhuān)家表示只是短時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)火爆，不可持續(xù)。
2016年上半年濟(jì)南二手房共網(wǎng)簽33321套，達(dá)到了2015年網(wǎng)簽量的70 . 75%。與2015年上半年的網(wǎng)簽量20756套相比增加了12565套，漲幅為60 . 54%。鏈家網(wǎng)濟(jì)南主編羅貴洋介紹，今年二手房市場(chǎng)非常好，但不及新房市場(chǎng)火爆。“主要原因是濟(jì)南新樓盤(pán)較大，購(gòu)房者可選擇余地較多。再者，二手房房主惜售的情況比較多。”
“現(xiàn)在歷下二手房漲幅最高，主要由于這邊配套完善，新房源也少。其中受CBD影響較大，靠近CBD的名士豪庭掛牌價(jià)格也由年初一萬(wàn)五千左右的均價(jià)提高到7月的兩萬(wàn)元左右。”房天下數(shù)據(jù)中心工作人員介紹，但同樣靠近CBD的銀座花園掛牌均價(jià)則由年初的一萬(wàn)六千元上漲到7月的一萬(wàn)七千元。
“其中漲幅最少的則是槐蔭區(qū)，槐蔭區(qū)二手房量比較多，靠近西客站，新盤(pán)也比較多。”房天下二手房濟(jì)南總監(jiān)張洪慶說(shuō)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，自去年4月開(kāi)始濟(jì)南二手住宅價(jià)格就先于新房進(jìn)入下行通道，到今年4月濟(jì)南二手住宅價(jià)格才止跌，6月份環(huán)比上漲0 . 3%，這是自去年4月份以來(lái)首次環(huán)比上漲。
8月12日，萬(wàn)科地產(chǎn)以6 . 78 億元拿下了濟(jì)南張馬屯地 5塊，業(yè)內(nèi)人士推算樓盤(pán)售價(jià)要在1 . 6萬(wàn)元/平以上。房天下二手房數(shù)據(jù)中心工作人員介紹，“恒大城在售房源掛牌均價(jià)在9000元/平到1萬(wàn)/平之間，張馬屯拍地之后，在售房源價(jià)格出現(xiàn)了一輪上調(diào)。8月13日，部分業(yè)主將價(jià)格上漲5萬(wàn)到25萬(wàn)元不等。其中一套130平的房子，去年年底掛出價(jià)格是130萬(wàn)元，5月份業(yè)主提高到135萬(wàn)元，現(xiàn)在掛牌價(jià)為160萬(wàn)元。”
（綜合濟(jì)南時(shí)報(bào)、齊魯晚報(bào)、生活日?qǐng)?bào)消息 稿件統(tǒng)籌：李曉寧）
