初審編輯：王曉亮
責任編輯：劉美顯
濟南目前在售的老學區(qū)房,不少都是房改房。(資料片)
近日,溫州部分房子“土地使用年限將到期,需要花費房價三成費用買地”的新聞引發(fā)不少人關(guān)注。盡管這一事件存在一定誤讀,但不少市民仍無法淡定:花了一輩子積蓄買套房,這么快就得再花錢買土地使用權(quán)?
濟南會有同樣的問題嗎?濟南的二手房、新房土地使用年限如何確定?18日,濟南市國土資源局相關(guān)人士進行了解答。
劃撥土地沒有使用年限一說
為了孩子上學,省城市民袁先生最近一直在燕山、甸柳附近看學區(qū)房,這兩天有關(guān)溫州土地證到期續(xù)費的報道讓他很是擔憂:這里的房子多是上世紀八九十年代建的,有的已經(jīng)存在30多年,即便按照70年產(chǎn)權(quán)算,他還完30年貸款后,豈不是又得花錢?
袁先生不是個例。齊魯律師事務所合伙人、省城多家大型連鎖中介的法律顧問高強說,這兩天找他咨詢的購房者不在少數(shù),從他掌握的情況來看,濟南二手房市場上有超過50%是單位的房改房,這些房子中又有90%以上是上世紀八九十年代的房子。“我見過上世紀70年代末的房改房,到現(xiàn)在已經(jīng)有近40年的房齡。”高強說,濟南大規(guī)模房改是從1996年前后開始的,像一些單位宿舍基本都是這類房子。
對此,濟南市國土資源局有關(guān)人士說,濟南絕大多數(shù)房改房的土地性質(zhì)是劃撥用地,在濟南實施不動產(chǎn)登記之前,大多數(shù)的房改房沒有實現(xiàn)“房地合一”,相當一部分是只有房產(chǎn)證；即便辦了土地證,土地性質(zhì)標注的也是“劃撥”。“這類土地不存在土地使用年限一說,‘終止日期’一欄沒有任何標注,全部是空白。目前來看,即便是房齡已經(jīng)很長,但對房子的土地使用年限沒有什么影響。”
房改房交易要交1%出讓金
今年1月,濟南實施不動產(chǎn)登記后,房地合一,房子交易后統(tǒng)一辦理不動產(chǎn)登記證。按照國家相關(guān)規(guī)定,劃撥土地上的建筑未經(jīng)審批不得轉(zhuǎn)讓,因此正常情況下房改房進行轉(zhuǎn)讓交易,需要先變更土地屬性,將土地屬性從劃撥變更為出讓。這會影響房產(chǎn)交易嗎?
“這是之前的老房產(chǎn)證時代遺留的問題,即便是沒有轉(zhuǎn)換土地性質(zhì),也不影響產(chǎn)權(quán)和正常交易。”上述國土資源局人士說。不過隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施,如果土地性質(zhì)是劃撥用地,需要繳納房屋成交價格的1%作為土地出讓金,把土地性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓,時間是70年。
交易后土地使用年限是以繳納土地出讓金的時間為準嗎?對此,該人士說,目前來看,有關(guān)土地年限的計算還沒有明確的標準。不動產(chǎn)登記后,他們會把房改的時間、房屋建成的時間、土地出讓金的繳存時間都登記下來,未來如何準確計算土地使用年限,國家、各省市都會再研究,這不是濟南一個城市的問題。
不過,目前房改房的土地認證本身就是個難題,由于上世紀90年代的種種歷史遺留問題,很多房子沒有土地證或是手續(xù)不全,就直接辦理了房產(chǎn)證并且實現(xiàn)交易。“像這種分散登記引發(fā)的問題讓我們很棘手,我們正在圍繞不動產(chǎn)統(tǒng)一登記進行信息化建設,研究相關(guān)政策。”上述人士介紹。
住宅用地到期肯定會有優(yōu)惠政策
除了上述二手房的土地使用年限外,大量新建商品房的土地使用年限如何確定?該人士說,濟南土地市場大規(guī)模招拍掛是從2002年前后開始的,也就是說,截止到現(xiàn)在,大量新建商品房的土地使用時間在15年左右,距離70年的使用年限還有50多年。
根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定,土地使用權(quán)出讓的最高年限按不同的土地用途為:住宅用地為70年；工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年；綜合或其他用地為50年。“濟南99%的商品房用地都是按照最高使用年限70年來出讓,所以老百姓暫時不用擔心使用年限快到期的問題。”
新房的土地使用年限從何時開始計算?該人士說,開發(fā)商招拍掛拿到土地后,是以合同中約定的“交地日期”開始算,即便是大規(guī)模招拍掛后新建的商品房變成了二手房,年限也是從這個日期開始算。不少市民擔心,有些開發(fā)商拿到地后,屯著捂著不開發(fā),比如是2008年交的地,但是在2015年才開發(fā),市民買了房子后,土地使用就直接縮水了7年,這樣太有損購房者的利益了。
對此,該人士說,國家對于閑置土地有著明確的規(guī)定,如果超出土地出讓合同約定開工時間一年以上未開工,將會收取相應的土地閑置費；如果超出兩年以上,國家就要把土地收回。如果閑置是因政府規(guī)劃調(diào)整等其他原因所致,將會再協(xié)商其他的辦法進行處理。
“在這個過程中,也會有一些房企是分期開發(fā)項目,只要符合相關(guān)要求,這也是合理的。”該人士說,只要是達到開發(fā)面積或是投資額的有關(guān)要求,開發(fā)商分期拿地分期開發(fā)也是允許的。
土地使用年限到期后如何處理?濟南市國土資源局有關(guān)負責人說,《物權(quán)法》第149條規(guī)定:“住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期。”對于如何“自動續(xù)期”,可以明確的是,相對于非住宅,住宅建設用地續(xù)期肯定會有優(yōu)惠政策。是有償還是無償,需要國家層面進一步明確。
（齊魯晚報·齊魯壹點 記者 喻雯）
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