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　　大眾網(wǎng)8月18日訊 據(jù)齊魯晚報報道：8月15日，煙臺市政府辦印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》,12條規(guī)范措施中明確提到即日起購買首套房的住房公積金貸款首付比例不得低于30%。齊魯晚報記者了解到，山東多地已上調(diào)了公積金貸款的首付比例，濱州于7月11日調(diào)整了首付比例，8月份德州、濟(jì)寧、煙臺也相繼做出調(diào)整。

　　公積金貸款，使用2次后不再放貸

　　濱州住房公積金重點(diǎn)支持自住性購房，集中向首套房傾斜，于2017年7月11日起調(diào)整了首付比例。第一次公積金貸款首付款比例不得低于30%，第二次公積金貸款首付款比例不得低于40%。

　　煙臺市新規(guī)：“借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)購買首套房的住房公積金貸款首付比例不得低于30%，購買第二套房的住房公積金貸款首付比例不得低于40%。”公積金貸款首套房的利率依舊是3.25%，二套房的利率為3.575%（基準(zhǔn)利率的1.1倍）。

　　德州市也對住房公積金使用政策進(jìn)行了調(diào)整，自8月20日起執(zhí)行，除了提高公積金貸款首付比例、控制公積金貸款使用次數(shù)，還縮小了公積金提取范圍。

　　濟(jì)寧也做出了類似的調(diào)整，新住房公積金使用政策已于8月15日起實施。

　　三地樓市火熱，成交速度明顯加快

　　記者從國家統(tǒng)計局煙臺調(diào)查隊了解到，上半年煙臺市區(qū)住宅成交量快速上漲，截止到6月底新建商品住宅和二手住宅的成交量比同期分別增加48.9%和33.9%。市區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽成交套數(shù)為30256套，已達(dá)到上年全年成交量的62.7%，月均成交套數(shù)比去年同期高出48.9%。

　　德州上半年商品房銷售面積286.45萬平方米，增長31.3%，其中住宅銷售面積250.17萬平方米，增長27.9%。全市商品房銷售額128.42億元，增長44.0%。到6月底，德州住房公積金個貸率已高達(dá)80.12%，資金使用率87.63%，目前仍繼續(xù)保持上揚(yáng)態(tài)勢，全市房地產(chǎn)去化周期7.5個月，已低于15個月的警戒線。

　　上半年，濟(jì)寧市在統(tǒng)房地產(chǎn)項目433個，較去年同期增加77個。其中6月當(dāng)月新增房地產(chǎn)開發(fā)項目25個，較上年同期增加22個，較上月增加17個。“今年上半年，住房公積金貸款增加明顯。”濟(jì)寧市住房公積金管理中心工作人員介紹，截止到6月底，2017年濟(jì)寧市共向8232戶家庭，累計發(fā)放住房公積金貸款252253萬元，完成計劃的79.3%，換言之，上半年就完成了貸款額度計劃的8成。

　　銀行上調(diào)放貸利率，幅度達(dá)5%—10%

　　記者走訪獲悉，德州多家銀行房貸基準(zhǔn)利率均上浮，房貸款利率折扣優(yōu)惠基本取消。其中，首套房貸款利率均上浮5%，二套房貸在原有基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%至15%。

　　煙臺多家銀行在“十二條”政策出臺前，有的已經(jīng)開始上浮利率，其中興業(yè)銀行對于首套房的利率最高上浮10%，首付比例執(zhí)行30%，審批房貸時間需要一周左右。青島銀行、光大銀行房貸業(yè)務(wù)在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上調(diào)了5%。“現(xiàn)在購置首套房為新房的客戶，我們暫無額度；對于購置首套房為二手房的客戶，我們最低首付比例為25%。”青島銀行工作人員這樣說。

　　光大銀行工作人員稱，“我們現(xiàn)在房貸額度充足，可以先放款再辦理房產(chǎn)抵押，審計時間一周左右，執(zhí)行25%的首付比例。”

　　中國銀行、建設(shè)銀行兩家國有銀行在2017年7月份開始執(zhí)行基準(zhǔn)利率。中國銀行對于辦理首套房貸業(yè)務(wù)的客戶仍舊最低執(zhí)行20%的首付比例，建設(shè)銀行對于首套房執(zhí)行30%的首付比例，對于從未有過購房記錄的客戶執(zhí)行25%的首付比例。

　　背景：樓市分化：一二線降溫 三四線城市升溫 

　　樓市的整體趨穩(wěn)似乎并未影響到開發(fā)商對三四線城市的良好預(yù)期，全國樓市銷售依然明顯呈現(xiàn)分化。從統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)看，三四線城市接近全面上漲，6月份新建商品房住宅漲幅超過或達(dá)到1%的有20個城市，二手房漲幅超過或達(dá)到1%的有14個城市，基本全部為三四線城市。

　　克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，從成交結(jié)構(gòu)看，一二線城市樓市成交占比明顯減少，三四線城市銷量比重大增。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21屆地產(chǎn)金融形勢發(fā)布會”上說：“今年上半年，三四線城市是成交主力。一二線城市銷售比重下降10個百分點(diǎn)，但三四線城市樓市銷售在全國總成交量中比重上升13個百分點(diǎn)，高達(dá)75%。”

　　從全國市場看，隨著樓市調(diào)控，一二線核心城市的土地?zé)嵴�轉(zhuǎn)移到三四線城市。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，上半年，佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚(yáng)州等21個熱點(diǎn)三四線城市的賣地收入超過百億元，平均土拍溢價率超過40%，相比往年有明顯上升。

　　記者采訪了解到，為了維持規(guī)模增長，不少企業(yè)改變了以往去一二線城市拿地的看法，對于一線城市和核心二線城市周邊的三四線城市，很多房企都表示有意布局，有些三線城市已經(jīng)成為房企爭相拿地的陣地。以保利地產(chǎn)為例，該公司2016年全年一二線城市拓展容積率面積超過1600萬平方米，占全部拓展的70%，而在今年第一季度，這一比例下降到63%。近期，在莆田、衡水、鹽城、眉山等三四線城市，保利地產(chǎn)均有土地入庫。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，過去兩年的上升短周期內(nèi)，樓市熱點(diǎn)從一線到二線到弱二線到都市圈到三四線，正在經(jīng)歷輪動擴(kuò)散的過程。不過三四線城市的樓市成長性較弱，多年未漲的一波爆發(fā)后，開發(fā)商進(jìn)入的風(fēng)險將不斷累積。

　　張大偉預(yù)計，本輪樓市分化進(jìn)入新周期，一二線在調(diào)控下降溫，三四線在投資需求推動下上升將是2017年下半年樓市的主要特點(diǎn)。

　　環(huán)熱點(diǎn)城市“溢出”效應(yīng)顯著 

　　眼下，隨著北上廣深及南京、合肥、廈門、杭州等一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控政策的執(zhí)行，其周邊各“環(huán)熱點(diǎn)城市”承接“溢出”效應(yīng)愈加顯著，大部分城市商品住宅市場呈“量價齊升”態(tài)勢，當(dāng)?shù)卣�府紛紛出臺調(diào)控政策，為樓市降溫。然而在諸多因素下，環(huán)熱點(diǎn)城市樓市的調(diào)控難度正逐步增加。基層主管部門和業(yè)內(nèi)專家建議，未來可考慮在“一城一策”基礎(chǔ)上加強(qiáng)“區(qū)域協(xié)調(diào)施策”，提高調(diào)控實效。

　　自去年10月安徽合肥出臺限購限貸政策以來，毗鄰合肥的六安市逐步升溫，銷售量屢創(chuàng)新高。六安市房地產(chǎn)市場管理局統(tǒng)計顯示，2016年全市商品房銷售面積達(dá)663.71萬平方米，同比增長126.1%，增幅為全省之首；銷售金額308.79億元，首次突破300億大關(guān)。

　　今年一季度，六安房地產(chǎn)市場繼續(xù)升溫，全市銷售商品房面積同比增長20.37%，銷售金額同比增長46.8%，商品房均價為同比增長21.81%。4月底，記者在六安走訪多家樓盤發(fā)現(xiàn)，每家售樓部都用大幅海報掛出了“合六城際鐵路”的走向圖、站點(diǎn)分布等。根據(jù)國家發(fā)改委已批復(fù)的規(guī)劃，合六城鐵將使六安進(jìn)入合肥“一小時通勤圈”。

　　六安悠然藍(lán)溪項目一位售樓經(jīng)理熱情地介紹說，“3月份我們曾加推過一次，均價還不到5000元，132套房源只臨時通知了手頭客戶就一天賣完。5月底我們準(zhǔn)備開幾棟大平層，預(yù)計價格漲到6500元左右，房源同樣是100多套，估計根本不夠賣。”

　　在江蘇句容市，受南京調(diào)控后“外溢”及首條跨市地鐵S6線(寧句城際)的影響，句容樓市同樣從去年10月開始“量價齊升”，全年商品住宅銷售面積是2015年的3倍以上。購房者中南京人占90%以上，承接了南京大量的剛需和投資購房需求。

　　為控制過熱局面，環(huán)熱點(diǎn)城市成交漸熱的強(qiáng)三四線衛(wèi)星城市陸續(xù)出臺調(diào)控政策，給樓市降溫。記者梳理發(fā)現(xiàn)，陸續(xù)出臺調(diào)控政策的環(huán)熱點(diǎn)城市有：環(huán)京津的保定、滄州、廊坊、淶水、涿州、懷來、張江口等，環(huán)滬寧杭的鎮(zhèn)江、嘉興、句容、嘉善、滁州、無錫等，環(huán)廣深的中山、佛山、東莞、珠海等。政策手段也涵蓋了限購、限貸、限賣、控制備案價格、加大土地供應(yīng)等各個層面。

　　區(qū)域協(xié)調(diào)施策承接疏解剛需 

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，已進(jìn)入“史上最嚴(yán)調(diào)控”的熱點(diǎn)城市對周邊區(qū)域的房地產(chǎn)市場將繼續(xù)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，后者已進(jìn)入“去庫存”和“控房價”雙軌并行階段，調(diào)控難度將繼續(xù)增加。

　　這一觀點(diǎn)也得到了受訪的地方主管部門和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)可，他們提出，對于房地產(chǎn)市場已經(jīng)有緊密聯(lián)系的核心城市和其周邊環(huán)熱點(diǎn)地區(qū)，需要有新的調(diào)控視角和手段。

　　世聯(lián)行董事長陳勁松提出，隨著經(jīng)濟(jì)的融合以及城際交通的徹底改善，房地產(chǎn)市場原先以城市劃分的“板塊”將在未來三年發(fā)生巨大變化，城市界限越來越模糊，區(qū)域概念強(qiáng)化，僅僅以行政邊界實施的“一城一策”調(diào)控可能會無法適應(yīng)市場變化。

　　為此，陳勁松等人建議，首先要通過完善現(xiàn)有的城市群市長聯(lián)席會議等機(jī)制，將區(qū)域房地產(chǎn)市場逐步作為一個“中觀整體”看待，在“一城一策”的基礎(chǔ)上，逐步探索“區(qū)域協(xié)調(diào)施策”。

　　保利地產(chǎn)首席分析師吳定金則認(rèn)為，當(dāng)前這種“城市群調(diào)控場”的態(tài)勢已然初具雛形，對區(qū)域市場整體回歸理性產(chǎn)生了積極作用。但由于不同城市長期的行政分割，在協(xié)調(diào)程度、形成調(diào)控合力的能力、以及政策科學(xué)性上還需進(jìn)一步完善。

　　二是完善政策設(shè)計，合理承接中心城市住房需求，幫助疏解中心城市功能。句容市房地產(chǎn)市場管理局副局長馮義進(jìn)提出，句容市在城市群規(guī)劃上已經(jīng)有為南京提供配套服務(wù)的定位，其他環(huán)熱點(diǎn)城市也類似，積極融入中心城市是發(fā)展方向之一。

　　“考慮到這些因素，可適時調(diào)整政策，允許在南京繳納一年社保的無房家庭在句容購房，而不是必須在句容繳納一年社保或個稅，使句容能夠合理承接南京的剛需。”馮義進(jìn)說。

　　三是加快完善環(huán)熱點(diǎn)區(qū)域的不動產(chǎn)登記信息聯(lián)網(wǎng)，推動信息共享和互通互認(rèn)，為區(qū)域協(xié)調(diào)施策提供信息基礎(chǔ)。受訪人士建議，可設(shè)定信息聯(lián)網(wǎng)倒計時時間表，使投機(jī)炒房者盡快“曝光”，提高限購限貸等調(diào)控政策的實施效果，在樓市調(diào)控中既能有效保障外溢人群的剛需，又能精準(zhǔn)打擊投機(jī)炒作需求，維護(hù)市場秩序。

　　（綜合齊魯晚報、經(jīng)濟(jì)參考報）