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　　開發(fā)商不按時交付房屋，這是令購房者頗為頭疼的事。延期交房也成為了期房交易過程中的常見現(xiàn)象。對于大多數(shù)消費者來說，能擁有一套屬于自己的住房是一件夢寐以求的事。看房、咨詢 、比對、下單等環(huán)節(jié)絲毫不敢馬虎，生怕用一生的積蓄換來無盡的煩惱。簽合同、付款、滿懷憧憬的期待。眼看交房日期漸漸臨近，心里盤算著未來的生活。也許，理想和現(xiàn)實之間存在的反差會讓你感覺到“冰火兩重天”。開發(fā)商一直拖延交房，或是交房的時候，小區(qū)道路還處于待建狀態(tài)、配套的公用設施還不能使用、綠化面積嚴重縮水，水、電、氣三不通……記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi),延期交房的現(xiàn)象較為普遍,很多購房者都曾遭遇過。那開發(fā)商為何會頻頻違約?就此,記者進行了深入調(diào)查。

　　延期交付坑了業(yè)主

　　近兩年來，一直有塊“心病”困擾著市民楊先生，在桓竹苑買的房子遲遲無法交房，已經(jīng)延期兩年了。“合同簽署交房日期為2014年9月30日，但時至今日并未交房，開發(fā)商拒不做出解釋，不按合同約定進行賠償，也并不能告知具體交付日期。請問有何渠道可以投訴？”楊先生訴苦說。

　　楊先生表示,他們接到的交房時間已經(jīng)拖延了四次,不知道到底啥時候能住進去,希望開發(fā)商給一個交房的準信。開發(fā)商回應,十月底修完市政管網(wǎng)就交房。

　　記者來到桓竹苑的項目所在地，目前，桓竹苑的主體建筑已經(jīng)建設完成，但是周圍的配套設施依然不完善，尤其是小區(qū)門口的道路，雖然有挖掘機在施工，但是整條道路還是塵土飛揚的土路。

　　同樣的房屋延期交付的事情也發(fā)生在了裕龍?zhí)错斏綐I(yè)主的身上。“2015年我在山東路199號裕龍?zhí)错斏巾椖抠徺I一套商品房。合同約定交房時間為2015年底，開發(fā)商未能如期交房，延期交房到2016年7月31日。到交房日期后開發(fā)商青島永基空間設計有限公司又未兌現(xiàn)承諾，現(xiàn)又延期。我們已經(jīng)在外租住一年，這么遲遲不交房讓我們身心備受煎熬。明年面臨孩子入托，如果一直這么拖下去明年我們孩子入托也會受影響。”裕龍?zhí)错斏揭幻麡I(yè)主反映說。

　　記者從青島市城鄉(xiāng)建設委員會了解到，桓竹苑項目位于市北區(qū)吳石路16號（福安小區(qū)西側(cè)），由青島康儲實業(yè)有限公司開發(fā)建設。該項目因設計變更等原因，致使該項目多次停工，市北區(qū)多次督促其盡快開工建設，盡快交房。目前，正在進行小區(qū)內(nèi)外的市政配套管線規(guī)劃，預計今年年底交付。

　　裕龍?zhí)错斏巾椖宽椖课挥谑斜眳^(qū)山東路199號，由青島永基地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設。目前，正在進行住宅樓內(nèi)外裝修以及綠化工程施工，預計今年12月底可交付使用。

　　延期交房的項目也比比皆是。青西新區(qū)唐島海岸小區(qū)未在合同指定日期交房，開發(fā)商海德寧置業(yè)有限公司拒絕出面解釋和賠付違約金的問題。唐島海岸業(yè)主介紹，該小區(qū)前后已經(jīng)建了6年多，封頂兩年來基本上沒什么變化，“從今年1月到現(xiàn)在，每次找開發(fā)商青島海德寧置業(yè)有限公司詢問進展，他們總以各種理由延遲。售樓處曾承諾在2015年6月交房，也未兌現(xiàn)。”

　　購房者遭遇延期交房的事情也是很常見 ，記者簡單統(tǒng)計了一下，開發(fā)商陷入債務糾紛資金鏈斷裂(福海花園、唐島海岸、大洋花園)、相關(guān)配套設施無法按時完工(桓竹苑)、施工方和建設方存在糾紛(山水國際)等因素造成,而購房的業(yè)主往往就成為了受害者。

　　我們該如何應對

　　合同不合理開發(fā)商依然要賠

　　國家并沒有一個明確的關(guān)于延期交房相關(guān)違約賠償?shù)囊?guī)定,而且房產(chǎn)問題也暫時還不適用于消法。對于延期交房,唯一對開發(fā)商具有約束性的內(nèi)容就是購房者手中的購房合同。

　　對開發(fā)商具有約束性的內(nèi)容就是購房者手中的購房合同 。開發(fā)商違約交房，違約金到底應該怎么算，賠償金又如何界定？記者咨詢了島城法律界的專業(yè)人士。

　　山東文錦律師事務所于欽杰律師說，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定 。”同時在第十六條中約定：當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

　　國家并沒有一個明確的關(guān)于延期交房相關(guān)違約賠償?shù)囊?guī)定 ，實踐中是依照當事人的約定確定，如果實際損失高于約定賠償范圍的，還是可以要求賠償實際損失，理由可以是開發(fā)商作為格式合同提供方以格式合同的形式免除、降低其應承擔的義務。

　　由于延期交房，業(yè)主們在外租房的租金由房屋開發(fā)商承擔。開發(fā)商承擔違約責任，違約金按照購房者已交付的購房款從合同規(guī)定的交房期限到實際交付日期所發(fā)生的利息計算。如果開發(fā)商在寬限期過后，仍不能交房的，那么購房者有權(quán)解除合同 ，同時要求房屋開發(fā)商返還購房款及利息，并支付違約金。

　　在發(fā)生延期交房的糾紛時，購房者一方面應當搜集開發(fā)商延期交房的相關(guān)證據(jù)，另一方面應當保留關(guān)于延期交房造成的額外損失的證據(jù)。

　　這樣掌握好證據(jù)的話，不論在與開發(fā)商協(xié)商過程中還是在提起訴訟時，都能夠明確其違約事實，既可以按照合同條款主張約定的違約金，在實際損失超過約定的違約金的情況下，也可以要求開發(fā)商按照購房者的實際損失承擔賠償責任，從而以事實為依據(jù)充分地維護自身的合法權(quán)益。

　　政府政策監(jiān)管也應跟進

　　記者也咨詢了政府職能部門關(guān)于延期交房的事情，相關(guān)工作人員表示：開發(fā)商延期交房的問題涉及到很多部門，所以監(jiān)管起來有一定難度。目前主要是通過資金監(jiān)管來對開發(fā)商進行約束 ，開發(fā)商首先交納一部分資金作為工程保證金，在工程建設過程中一旦發(fā)生意外，就可以啟用這筆資金進行善后。

　　此外，政府職能部門會盡量做到預防為主，對開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)進行嚴格審查。在開發(fā)商辦理相關(guān)手續(xù)過程中，一旦發(fā)現(xiàn)問題將會對開發(fā)商進行查處，同時，群眾可以就開發(fā)商資質(zhì)不全的情況進行舉報。”

　　與此同時，應對延期交房政策法規(guī)也要及時跟進。《青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》已于7月1日起正式實施，同之前條例相比，新《條例》在企業(yè)監(jiān)管、信息透明等各方面都有新舉措。

　　新《條例》有幾個亮點與消費者緊密相關(guān)：一是通過建立交付使用公示制度，明確開發(fā)項目交付使用條件,減少因信息不對稱導致的交房糾紛；二是通過強化項目管理手冊、開發(fā)建設方案等制度，對項目實施全程動態(tài)監(jiān)控，防止項目延期交付；三是通過健全房地產(chǎn)項目資本金和預售資金監(jiān)管制度，保證項目自有資金充足到位，降低項目運作風險，防止出現(xiàn)“爛尾樓”；四是通過增加開發(fā)企業(yè)信用建設。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工應當通過規(guī)劃、工程質(zhì)量、公安消防等法律、法規(guī)規(guī)定的驗收，并取得相關(guān)驗收合格文件或者憑證、住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，還要取得供水、供電、供熱、供氣、排水、通訊等基礎設施投入使用的證明文件的同時，還要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要將開發(fā)項目各項驗收合格和投入使用的證明材料于項目交付使用前五日在交房現(xiàn)場醒目位置公示，公示期限不得少于三十日。未按照要求將開發(fā)項目各項驗收合格和投入使用的證明材料進行公示的，處十萬元以上三十萬元以下罰款。

　　（來源：半島網(wǎng)-城市信報）